De acordo com o art. 251 da Lei Complementar nº 214/2025, a pessoa física será considerada contribuinte quando realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior:
⮕ a receita total dessas operações ultrapasse R$ 240.000,00; e
⮕ as operações envolvam mais de três imóveis distintos.
Além disso, também será considerada contribuinte no próprio ano-calendário a pessoa física que realizar operações de locação que excedam em 20% o limite anual de R$ 240 mil.
Falta de meios operacionais impede cobrança
Apesar do enquadramento legal já estar em vigor, ainda não existem meios operacionais para emissão de documentos fiscais que permitam indicar o IBS e a CBS nas operações, conforme exige o art. 348 da Lei Complementar nº 214/2025.
Essa impossibilidade foi formalmente reconhecida pelo Ato Conjunto nº 001.
Diante desse cenário, neste primeiro momento:
⮕ não há recolhimento do IBS e da CBS pelas pessoas físicas enquadradas como contribuintes;
⮕ não há aplicação de penalidades, em razão da inexistência de instrumentos legais e operacionais para cumprimento da obrigação.
A orientação atual é que os contribuintes acompanhem a regulamentação futura, que deverá disciplinar a emissão de documentos fiscais e os procedimentos de apuração e pagamento.
Regime de transição a partir de 2026
Para o período de transição da Reforma Tributária, a pessoa física que se enquadrar como contribuinte em 2026 ficará sujeita a uma alíquota-teste de:
⮕ 0,1% de IBS
⮕ 0,9% de CBS
Ainda assim, a forma de recolhimento e os procedimentos operacionais dependem de regulamentação.
Regime opcional para contratos antigos
A legislação também prevê um regime opcional específico para contratos de locação firmados antes da publicação da lei.
Nesse caso, o contribuinte poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS equivalentes a 3,65% da receita bruta recebida, desde que observadas determinadas condições.
A opção se aplica exclusivamente:
1️⃣ Contratos não residenciais
⮕ firmados até a data de publicação da lei complementar;
⮕ com data comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica;
⮕ registrados em cartório ou disponibilizados à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS até 31 de dezembro de 2025.
2️⃣ Contratos residenciais
⮕ firmados até a data de publicação da lei;
⮕ com comprovação de data por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou comprovação de pagamento até o mês seguinte ao início do contrato;
⮕ válidos pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.
Nesse regime:
⮕ não é permitida apropriação de créditos de IBS e CBS;
⮕ também não pode ser utilizado o redutor social do aluguel residencial;
⮕ o pagamento do tributo é considerado definitivo, sem direito a restituição ou compensação.
A legislação ainda determina que o contribuinte mantenha escrituração contábil segregada para identificar as operações submetidas ao regime opcional.
Por fim, conforme o art. 489 da Lei Complementar nº 214/2025, a receita arrecadada nesse regime será distribuída entre a CBS e as parcelas estadual e municipal do IBS, de acordo com as respectivas alíquotas de referência vigentes na data do fato gerador.